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我们储备足够多的地转  

2010-04-24 12:29:13|  分类: Economic |  标签: |举报 |字号 订阅

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面对市场竞争,冯仑比喻为一场马拉松赛跑。“哥竞争的不是规模,是寂寞。”冯仑表示,在马拉松长跑中,只有开头和结尾有鼓掌的,中间都是匀速而无聊的慢跑。

冯仑说到:“我们现在是在中间,就是匀速、慢跑,不需要人鼓掌,所以对风险的控制最重要,在这个情况下,整体其他公司的负债率比较低,现金比较多,还有很多其他的支持,但是我们把土地通过另外一种方法,通过关联企业,通过股东事先预先储备很多土地,将来我们根据市场的需要,逐步转化为上市公司拥有的土地,这是一种方法”

冯仑认为,最终一个地产商的能力,分为三个阶段的跃升,“是由开发演进到运营,再由运营进入到财富管理和金融资产我现在把精力根本不放在这里,公司也不把精力放在这儿,而是放在运营和资产的管理上。”

以下为访谈实录:

网易房产:我看了一下万通的年报,发现我们资金回流的速度非常快,我们在最近拍地的时候经常能听到潘石屹的声音,能看到其他国企的身影,为什么就看不到万通的身影?有这么多现金,为什么不去买一些好地回来?

冯仑:这里面有两个原因,第一是我们用了其他的一些方法已经储备了足够多的地,就是我们通过股东,通过关系企业组织了很大的土地储备,我们不会让上市公司自己去冒这个风险,也就是说我们现在追求的是“低风险、中速度、高回报”,我现在老跟公司里的人讲 哥竞争的不是规模,是寂寞”为什么呢?既然是马拉松长跑,只有开头和结尾有鼓掌的,中间都是匀速而无聊的慢跑,我们现在是在中间,就是匀速、慢跑,不需要人鼓掌,所以对风险的控制最重要,在这个情况下,整体上他们的负债率比较低,现金比较多,还有很多其他的支持,但是我们把土地通过另外一种方法,通过关联企业,通过股东事先预先储备很多土地,将来我们根据市场的需要,逐步转化为上市公司拥有的土地,这是一种方法;

第二种方法就是我们根植我们内心的想法,我认为土地是无限多的,所以我们根本不着急。为什么?房地产做的是空间生意,不是做的平面生意,今天我们在这个地方盖了很多房,你去看,从有原始社会到现在,不知道盖了多少处房子,只要建筑技术是无限发展的,政府的容积率的控制是适当放松和提高的,每个城市的房子可以无限多的盖。我给你讲个故事:纽约在今天已经盖了200年,GDP6万美金,盖了多少平方公里?30平方公里,我们今天去,他还老是有地,老让我去看地,我说为什么?他们说整体上来说,这个城市是在不断再生的。如果我们现在盖一栋1000米的楼,北京这几个楼全一合起来,这地不又都出来了吗?所以实际上现在在中国,500米以下的楼在建筑技术上是常规技术,不是复杂技术,就像手机,现在不算是高科技了,在这种情况下只要建筑技术不断发展,城市规划空间在不断放松,实际上地是多的。

第二点,土地资源是经济要素,不是自然要素。随着价格会改变供求关系,比如说我们今天坐在这儿的这个房子变成1万美金一平米,马上这个楼不用你拆,我自己就拆了,这个地又来了,实际上一个城市也是这样的。所以今天在中国嚷嚷地不够,完全要在地上找楼,我认为是没有远见的,事实上在发达国家,最终一个地产商的能力,是由开发演进到运营,再由运营进入到财富管理和金融资产,这是三个阶段能力的跃升,正因为这样,我现在把精力根本不放在这里,公司也不把精力放在这儿,而是放在运营和资产的管理上。

昨天又有人说,有一个城市很有钱,地方政府一下盖100栋写字楼,我说很好啊,让他们盖,盖完了之后我就去在这个楼里养猪,为什么?我已经看到他们这些写字楼将来必定是空着的,那我就去把它们全都改造成农业,所以你要能看见别人看不见的地方,才能心静,你会发现什么人心比较静呢?是看见未来,和站在未来看现在的人比较安静;另外一种人看宇宙,看的范围很大的人会比较安静,所以我们说神是安静的,老人是安静的,长者是安静的,智慧的人是安静的,必定是这样的;小孩是浮躁的,急功近利的人是匆忙的,女人是恐惧的,不同的人都不一样

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